Αρχιτεκτονική - συντελεστής δόμησης και ύψος κτιρίων
Διαχείριση Αστικού και Περιαστικού χώρου (GR-EN)
Architecture - Building Coefficient and Buildings' Height
Peri-urban Land Management
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
GREEK VERSION
Από το 1955 άρχισε με έντονους ρυθμούς η ανάπτυξη και αστικοποίηση της περιοχής πρωτευούσης με κέντρο την πόλη της Αθήνας. Η διαδικασία εντάθηκε μετά το 1965 και διατηρείται σχεδόν αμείωτη μέχρι σήμερα. Το θέμα αυτό είναι γνωστό και δεν νομίζω ότι έχω να προσθέσω κάτι καινούργιο στην λεπτομερή ιστορική περιγραφή του καθώς υπάρχουν στο χώρο μας συνάδελφοι με αναμφισβήτητα περισσότερες γνώσεις στο θέμα αυτό.
Παρακάτω θα προσπαθήσω να παρουσιάσω σύντομα και απλά τι περίπου προβλέπει η πολεοδομική επιστήμη για τέτοια φαινόμενα και τι έγινε στην Αττική.
Η ανάπτυξη μίας περιοχής είναι ένα δεδομένο που οφείλεται σε βιολογικούς, οικονομικούς και πολιτικούς παράγοντες. ΔΕΝ είναι διαπραγματεύσιμη, και έργο των χωροτακτών , των πολεοδόμων και των αρμοδίων διευθέτησης των θεμάτων χώρου ΔΕΝ είναι να την σταματήσουν αλλά να την διαχειρισθούν.
Τα πολεοδομικά εργαλεία για τη διαχείριση της έντονης αστικοποίησης και των μεταβολών που προκαλεί στον χώρο μίας πόλης καθώς και στον περιαστικό της χώρο είναι σε απλές γραμμές τα παρακάτω:
Α. μέθοδος με αύξηση των Συντελεστών Δόμησης (ΣΔ) σε ορισμένες περιοχές, και καθορισμό αρχιτεκτονικών και πολεοδομικών κανονισμών σχεδιασμού του χώρου. Η πίεση για αύξηση του δομημένου ιστού που προκαλεί η πληθυσμιακή και οικονομική ανάπτυξη μπορεί να αντιμετωπισθεί με αύξηση των ΣΔ σε ορισμένες περιοχές, με ταυτόχρονη θεσμοθέτηση πολεοδομικών και αρχιτεκτονικών κανόνων για την παραγωγή όμορφου χώρου (CBD των μεγάλων πόλεων), καθώς και δημιουργία περιοχών κατοικίας με χαμηλότερους συντελεστές για την παραγωγή ευχάριστων χώρων για κατοικία. Με την μέθοδο αυτή δεν πιέζεται ιδιαίτερα ο περιαστικός χώρος.Παράλληλα κάποιες επεμβάσεις σε πόλεις δορυφόρους της περιφέρειας πιθανόν να μετριάσουν την άναρχη αστικοποίηση ενός μόνου αστικού πόλου.
Β. μέθοδος με μείωση των ΣΔ και δημιουργία περιαστικών πόλων - «νέες πόλεις» Στην περίπτωση αυτή η πίεση αντιμετωπίζεται με μείωση ή διατήρηση των ΣΔ σταθερών. Η δεδομένη τάση για ανάπτυξη (και τελικά μάλλον επιθυμητή αν κρίνουμε από τα δραματικά αποτελέσματα της πρόσφατης οικονομικής κρίσης) ΦΥΣΙΚΑ δεν ανακόπτεται και διαχέεται στον περιαστικό χώρο. Για την αντιμετώπιση φαινομένων άναρχης δόμησης και διάλυσης του περιαστικού ιστού θα πρέπει να οργανωθούν πόλοι (πχ. η μέθοδος των νέων πόλεων γύρω από το Παρίσι, το Λονδίνο κλπ) ώστε να απορροφήσουν οργανωμένα την πίεση και να διοχετεύσουν την ΔΕΔΟΜΕΝΗ τάση ανάπτυξης σε προκαθορισμένα σημεία εξοπλισμένα με πολεοδομικά σχέδια και αρχιτεκτονικούς αισθητικούς κανόνες δόμησης. Ισχύει και στην περίπτωση αυτή η επέμβαση στην περιφέρεια σε πόλεις δορυφόρους.
Φυσικά η παραπάνω διάκριση είναι απλουστευμένη, συχνά γίνεται συνδυασμός των δύο μεθόδων. Eπίσης παίζουν ρόλο και άλλες παράμετροι όπως π.χ. οι βιομηχανικές περιοχές, η ύπαρξη περιοχών προστασίας (δασικών εκτάσεων, αρχαιολογικών χώρων, βιοτόπων προστασίας κλπ). Δεν είναι όμως εδώ ο χώρος για να αναπτυχθούν περισσότερο αυτά τα θέματα.
Ας δούμε τώρα σύντομα τι περίπου έγινε στη Ελλάδα μετά το 1965 στην αναπόφευκτη φάση αστικοποίησης και δημιουργίας του πολεοδομικού συγκροτήματος της Αθήνας, καθώς επίσης και στις ελληνικής έμπνευσης « εκτός σχεδίου» περιοχές.
ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ
Η αρχική αντίδραση ήταν η γενική αύξηση των ΣΔ αδιακρίτως σε όλες τις περιοχές της Αθήνας, χωρίς κανένα πολεοδομικό και αισθητικό περιορισμό. Ευτελείς κερδοσκοπικές διαδικασίες παραγωγής δομημένου χώρου δημιούργησαν εφιαλτικές γειτονιές κατοικίας τύπου Καλλιθέας, Κυψέλης διαλύοντας βάναυσα κάθε προηγούμενο ιστορικό ιστό. Αναπτύσσονται αντιδράσεις κατά των αυξήσεων των ΣΔ και καλλιεργούνται αντιλήψεις αστυνομικής αντιμετώπισης της αναπτυξιακής διαδικασίας.
2. Αλλαγή πλεύσης - Μειώνονται οι ΣΔ αδιακρίτως σε όλες τις περιοχές και αρχίζει μια περίοδος που κυριαρχείται από την αντίληψη « χαμηλοί συντελεστές = καλό, υψηλοί συντελεστές = κακό », και όλα θα λυθούν.Έκτοτε η θεωρία της μείωσης των ΣΔ και του ύψους των κτιρίων κυριαρχεί και στην εκπαιδευτική διδασκαλία στις ελληνικές αρχιτεκτονικές σχολές και σχεδόν λαμβάνεται σαν δεδομένο, σαν must ενός καθώς πρέπει πολεοδόμου ή ενός συνειδητοποιημένου αρχιτέκτονα...Δυστυχώς όμως η ανάπτυξη και η αστικοποίηση της περιοχής πρωτευούσης ΦΥΣΙΚΑ ΔΕΝ ανακόπτεται με τα μέτρα αυτά και διαχέεται στον περιαστικό χώρο, που στερείται οποιασδήποτε υποδομής για την υποδοχή της.Η άναρχη και συχνά αυθαίρετη δόμηση διαλύει σύντομα τον περιαστικό ιστό και αρχίζουν να αναπτύσσονται ξανά οι γνωστές τάσεις αστυνόμευσης του χώρου.
Με μια σπασμωδική διάταξη ανακοπής των πιέσεων στον περιαστικό χώρο υπογράφεται απόφαση που έχει ένα και μόνο άρθρο (!!!) με την οποία καθιερώνεται αρτιότητα και όριο κατάτμησης τα 20 στρέμματα. Παράλληλα αρχίζει η προσπάθεια δημιουργίας πλαισίου για την οικιστική ανάπτυξη. Ο οικιστικός νόμος του κ. Μάνου παρόλο που είναι αρκετά καλός και πρωτοποριακός δίνει την θέση του στον περίφημο Nόμο 1337/83 ,που παρά τα κάποια θετικά του σημεία ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόσθηκε από τις Υπηρεσίες , είναι ίσως η βασική αιτία της διάλυσης του περιαστικού χώρου της Αθήνας. Πρόκειται για ένα περίπλοκο εγκεφαλικό και ανεγκέφαλο νομοθέτημα που καθιερώνει την πιο πολύπλοκη διαδικασία για την έγκριση και εφαρμογή των πολεοδομικών σχεδίων, των επεκτάσεων και των αναθεωρήσεων που εφαρμόζεται στον πλανήτη γη.
Ειδικά στο θέμα των πράξεων εφαρμογής και του υπολογισμού των εισφορών για τις εντάξεις στο σχέδιο, καθιερώνει μια σειρά από ανόητες διαδικασίες, που σαν μόνο αποτέλεσμα έχουν την σημαντική επιβράδυνση των εγκρίσεων και της εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων.
Έτσι οι πολεοδόμοι αντί να ασχολούνται με τον δημιουργικό πολεοδομικό σχεδιασμό όμορφων περιοχών (urban design) , εμπλέκονται σε γελοίες έρευνες συμβολαίων για το πότε αποκτήθηκε ένα οικόπεδο, και για το πόσες κόρες είχε ο κάθε αποθανών και ποιούς ενυμφεύθησαν πριν χωρίσουν, για να καταφέρουν να προσδιορίσουν πόση εισφορά οφείλει κάθε οικόπεδο λόγω της ένταξης στο σχέδιο.
Η ΑΝΑΠΟΦΕΥΚΤΗ βραδύτητα αυτής της λανθασμένης στην σύλληψή της διαδικασίας στερεί τον περιαστικό χώρο από τα απαραίτητα πολεοδομικά εγκεκριμένα σχέδια και αφήνει τις περιοχές σε ένα καθεστώς που στην Ελλάδα το ονομάζουν «εκτός σχεδίου»
Να επισημάνουμε ότι σε άλλες χώρες με προηγμένη πολεοδομική νομοθεσία δεν υπάρχει η έννοια της εκτός σχεδίου περιοχής, αφού ΟΛΕΣ είναι στο σχέδιο (αυτό δεν σημαίνει ότι κτίζονται όλες). Είναι, εδώ και πολλά χρόνια ξεκαθαρισμένες σε πολεοδομικούς χάρτες οι χρήσεις κάθε σπιθαμής εδάφους (και μάλιστα σε ψηφιακή μορφή) για το ποιες περιοχές είναι δάση , Φυσικά Πάρκα ή παραλίες, ποιες περιοχές είναι αγροτικές και τι επιτρέπεται να κτισθεί εκεί, ποιοι είναι οι οικισμοί και οι περιοχές επέκτασης, οι βιομηχανικές περιοχές, τα όρια των αστικών περιοχών κλπ.
ΑΠΟΜΥΘΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΣΔ ΚΑΙ ΤΟΥ ΥΨΟΥΣ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ
Ένα από τα πρώτα ταμπού που θα πρέπει να διερευνήσουμε είναι αυτό που για μυστηριώδεις λόγους συνδέει αυτονόητα τις μειώσεις του ΣΔ και το χαμήλωμα του ύψους των κτιρίων με την αισθητική του δομημένου χώρου και την προστασία του περιβάλλοντος. Παραθέτω ορισμένα στοιχεία για προβληματισμό.
· Κάθε Σάββατο, οι περισσότεροι από τους Έλληνες αρχιτέκτονες και φοιτητές Αρχιτεκτονικής τρέχουν σε ειδικά βιβλιοπωλεία αρχιτεκτονικών εκδόσεων για να ενημερωθούν για αριστουργήματα ξένων συναδέλφων που έχουν κατασκευασθεί με σημαντικά πολλαπλάσιους ΣΔ και σαφώς μεγαλύτερα επιτρεπόμενα ύψη από τα δικά μας.Έργα διάσημων Αρχιτεκτόνων ουσιαστικά απαγορεύονται με την ισχύουσα ελληνική πολεοδομική νομοθεσία και κυρίως νοοτροπία.(Gehry: ποια ελληνική ΕΠΑΕ θα ενέκρινε το Guggenheim museum στο Bilbao ή τα αντίστοιχα παρόμοια έργα του στις ΗΠΑ;Tadao Ando: ποια ΕΠΑΕ ή πολεοδομική υπηρεσία θα ενέκρινε πολλά από τα αριστουργήματά του μέσα σε πάρκα και «δασικές» περιοχές;Norman Foster: ποιες πολεοδομικές διατάξεις περί ύψους κτιρίων θα επέτρεπαν στην Ελλάδα την κατασκευή κάποιου κτιρίου του; Και πόσα άλλα ακόμα!!!)
· Σε περιαστικές γειτονιές της Αθήνας και σε αρκετές επαρχιακές πόλεις παρά του ότι ισχύουν μικροί ΣΔ και χαμηλό ύψος κτιρίων το αποτέλεσμα είναι αποκρουστικό αφού η απουσία εμπνευσμένης αρχιτεκτονικής παρέμβασης δημιουργεί ακαλαίσθητα συνοθυλεύματα χαμηλών κτιριακών όγκων (εμπλουτισμένων και με αυθαίρετες παραγκοειδείς προσθήκες).
· Εχουμε συνειδητοποιήσει ότι αν εφαρμόσουμε παντού ένα πολύ χαμηλό ΣΔ (πχ 0,4) τότε οι δεδομένες ανάγκες μας σε κτίρια θα τείνουν να διαχέονται στον περιαστικό χώρο, καταστρέφοντας σταδιακά το φυσικό περιβάλλον;
· Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα αισθητό στις «εκτός σχεδίου» περιοχές. Στο διάταγμα του 85 με τους όρους δόμησης για τις εκτός σχεδίου περιοχές και στο άρθρο 1, καθορίζεται με κρυστάλλινη σαφήνεια ανώτατο όριο κάλυψης το 10% και δόμησης το 0,2, εκτός από κάποιες ειδικές περιπτώσεις (βιομηχανίες, τουρισμός ,εμπόριο, γραφεία κλπ) που καθορίζονται ειδικότεροι συντελεστές πολύ μεγαλύτεροι.
Ειδικά για την κατοικία σε αντίθεση με τις άλλες ειδικές χρήσεις καθορίζονται κάποιες παρεκκλίσεις για να διευκολύνουν την οικοδόμηση και μικρότερων οικοπέδων και τίθεται ένα ανώτατο όριο ΣΔ για τα ΚΤΙΡΙΑ των κατοικιών ,των οποίων η κατοικήσιμη επιφάνειά με χρήση κατοικία δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 200 τμ ανά 4 στρ. σε σχέση με τα επιτρεπόμενα του άρθρου 1 που εξακολουθούν φυσικά να ισχύουν και θα αφορούν άλλες συμπληρωματικές χρήσεις (αποθήκες, αντλιοστάσια, πραγματικές στεγασμένες θέσεις στάθμευσης, στεγασμένες βεράντες κλπ). Εκτιμώντας ότι σε ένα ή περισσότερα κτίρια κατοικίας συνολικής κατοικήσιμης επιφανείας 200 τμ, μπορούν να κατοικήσουν το πολύ 9-10 άτομα, έχουμε μια πυκνότητα 2,5 ατόμων στα 1000 τμ που είναι προκλητικά χαμηλή τόσο σε Ευρωπαικά όσο και σε διεθνή δεδομένα.
Με μια σειρά μεταγενέστρων αποφάσεων και παρερμηνειών των διατάξεων του άρθρου 1 , καταγράφεται μια τάση συνεχούς μείωσης των επιτρεπομένων επιφανειών δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές με ιδιαίτερο διωγμό της χρήσης κατοικίας, την οποία αρχικά περιόρισαν στα 200 τμ συμπεριλαμβανομένων των πάντων, και τώρα τείνουν να μειώσουν σε 150 ή και σε 100 τμ ανά 4 στρ. (προφανώς έχοντας υπ’όψη τους μεγαλοτραπεζίτες, μεγαλοβιομηχάνους, εφοπλιστές και golden boys που μπορούν να αγοράσουν 10-20 στρ για να στεγάσουν τις ανάγκες της οικογενείας τους . Εκτιμώντας ότι σε 100 τμ (πραγματικά!), μπορούν να κατοικήσουν το πολύ 5 άτομα και σε 150 τμ 6-7 άτομα , έχουμε πλέον πυκνότητες ερήμου (1,25 άτομα στα 1000 τμ), οι οποίες αν εφαρμοσθούν θα έχουν σαν αποτέλεσμα να απαιτηθούν πιθανά εκτάσεις και από γειτονικά κράτη για να ικανοποιηθούν οι δεδομένες ανθρώπινες ανάγκες για παραθερισμό (ή βέβαια να κτισθούν όλα τα δάση, οι παραλίες και ότι άλλο όμορφο έχει η Ελλάδα μας). Ετσι βέβαια θα αυξηθούν οι πιέσεις ζήτησης και άρα οι τιμές της περιαστικής γής , προς μεγάλη χαρά αυτών που την κατέχουν.
Παράλληλα ο χωροταξικός σχεδιασμός καθυστερεί.
Δεν καθορίζονται με σαφήνεια οι προς οικοδόμηση περιοχές.
Δεν γίνονται μελετημένες επεκτάσεις των υπαρχόντων οικισμών.
Δεν ξεκαθαρίζουν τα επιθυμητά μοντέλα οικοδόμησης στον χώρο που εκτείνεται εκτός οικισμών,σε σχέση με την προστασία του περιβάλλοντος ,της αγροτικής γης και των παραλιών.
Δεν ξεκαθαρίζουν τα ΑΝΕΚΤΑ όρια κορεσμού για τα διάφορα οικοσυστήματα.
Δεν γίνονται οι απαραίτητοι υπολογισμοί της απαιτούμενης επιφάνειας γης με βάση την όποια πληθυσμιακή ανάπτυξη.
Η προφανής αδυναμία υιοθέτησης ενός ξεκάθαρου επιθυμητού και λογικού μοντέλου χωροταξικής οργάνωσης του χώρου, εκτός των ήδη πολεοδομημένων οικισμών, με σαφή καθορισμό των όρων δόμησης στις περιοχές αγροτικής γης, στις περιοχές ήπιας οικιστικής ανάπτυξης και παραθεριστικής κατοικίας, στις τουριστικές ζώνες, στις ζώνες για βιομηχανικές και αγροτοβιομηχανικές δραστηριότητες, σε συνδυασμό με τάσεις αποκλεισμού σχεδιασμένων επεκτάσεων των υπαρχόντων οικισμών, έχει σαν αποτέλεσμα την δημιουργία ΑΔΙΕΞΟΔΟΥ στην ΔΕΔΟΜΕΝΗ και προφανή τάση της ανθρώπινης ανάπτυξης με αποτέλεσμα αυθαιρεσίες ή δήθεν αυθαιρεσίες (τελικά αμφότερες επιθυμητές από το κράτος για φοροεισπρακτικούς λόγους), αλλά κυρίως μιάς άναρχης διάσπαρτης δόμησης και τελικής υποβάθμισης του φυσικού χώρου.
Βλέπουμε λοιπόν ότι η τακτική του «ΜΗ», του «Απαγορεύεται» και του «συνεχώς πιο λίγη δόμηση και μικρότεροι ΣΔ» οδηγεί τελικά σε αποτελέσματα τελείως διαφορετικά από αυτά που επιδιώκει (αν δούμε αυτή την τακτική καλοπροαίρετα και δεν αρχίσουμε να πονηρευόμαστε για ενδεχόμενο δόλο, σε σχέση με την αύξηση των τιμών της γης που προκαλέι και αυτών που οφελούνται από αυτές).
Τέλος θέλω να επισημάνω ακόμα μια φορά την εξαιρετική πρόταση του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ όπως διατυπώθηκε πρόσφατα από τον Πρόεδρό του «…πρέπει όλες οι διακρίσεις σε χώρους μέσα στο κτίριο να καταργηθούν, όπως και η έννοια του συντελεστή δόμησης. Αντί αυτών να θεσμοθετηθεί το “ιδεατό στερεό”, δηλαδή ένας συγκεκριμένος όγκος κτιρίου στον οποίο ο μηχανικός θα εφαρμόζει ελεύθερα τον κτιριοδομικό κανονισμό. Εντός του όγκου αυτού το κράτος δεν θα αναμειγνύεται περισσότερο.»
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ENGLISH VERSION
Architecture - Building Coefficient and Buildings' Height
Peri-urban Land Management
The growth and urbanization of the capital's area, with the city of Athens at its center, started with a rapid pace in 1955. The process was further intensified after 1965 and keeps on, almost undiminished, till today. This issue is known and I do not believe I have anything new to add in its detailed historical description as there are colleagues in our field with undoubtedly more knowledge on this subject.
Below, I shall try to present in a concise and simple way what the planning profession suggests for such cases and what happened in Attica.
The development of an area is a fact attributed to demographic, economic and political factors. It is NOT negotiable, and the work of urban planners and those responsible with the management of spatial matters is NOT to stop it but to accommodate it. The planning tools available for the management of rapid urbanization and of the changes it inflicts on a city's urban and peri-urban landscape are, in simple terms, the following:
A. Method of raising Building Co-efficients (BC)* in some areas and establishment of architectural and planning rules for the design and planning of land._The pressure for sprawl caused by population increase and economic development can be dealt with by raising BCs in some areas, while simultaneously applying planning and architectural rules for the creation of beautified urban landscapes (CBDs of big cities), as well as the creation of residential areas with lower co-efficients in order to create pleasant areas in which to live. With this method, peri-urban land is not affected as much.At the same time, interventions in satellite towns within a region may potentially alleviate the rabid urbanization of only one urban pole.
B. Method of lowering BCs and creation of peri-urban poles - "new towns"_In this case, the pressure is dealt with by lowering BCs or keeping them steady. The given trend for development (which is rather desired judging from the dramatic effects of the recent economic crisis) is OF COURSE not stopped but it is diffused into peri-urban land. In order to cope with phenomena such as unplanned construction and the breaking up of the urban fabric, poles would have to be organised (e.g. the method of new towns around Paris, London, etc.) so as to absorb pressure in an organised way and direct the GIVEN trend for development in pre-specified places, equipped with urban plans and architectural, aesthetic rules for building. Interventions in the wider region via satellite towns happen in this case as well.
Of course, the above distinction is a simplified one, as there is often some combination of the two methods. Other parameters, such as the presence of industrial areas or protected areas (forest areas, archaeological sites, protected habitats etc.) also play their role. But this is not the place to deal further with these issues. Let us now briefly see what happened in Greece after 1965 in the unavoidable phase of urbanisation and the creation of the Athens' metropolitan agglomeration as well as in the Greek-inspired “out of plan” areas.
“WITHIN PLAN” (AREAS)
The initial reaction was the raising of BCs, throughout Athens, regardless of any other factors, without any planning or aesthetic limitations. Shallow, speculative processes of construction resulted into the creation of nightmarish, residential neighborhoods, like Kallithea or Kypseli, violently breaking up any previous historic fabric. This, in turn, resulted into reactions against the raised BCs and it served as the breeding ground for notions that support policing the development process.
Change of course: BCs are lowered without any discrimination in all areas. This marks the beginning of a period ruled by the notion "low co-efficients = good, high co-efficients = bad ", and everything will be solved. Since then, the theory of lowering BCs and building heights is dominant in the education process in Greek architectural schools and is almost taken for granted; as a "must" for every "respectable planner" and "conscious architect"..."Unfortunately", the development and urbanization of the capital's area are OF COURSE not curbed with these measures and they are diffused into peri-urban land which lacks any infrastructure for receiving it.Unplanned and often illegal construction soon breaks apart the peri-urban fabric and the known tendencies of policing land surface once again.
In a spasmodic decision meant to curb pressure on peri-urban land, an ordinance having only one article (!!!) is signed, setting the minimum area limit for construction and allowing the division of lots to 20,000m² (5 acres). At the same time, an effort to create a framework for residential development is initiated. The housing law of Mr. Manos, although being quite good and innovative is none the less replaced by the "famous" law 1337/83 of Tritsis, which, besides some positive points is perhaps the basic reason for the destruction of the peri-urban fabric of Athens. It is a complex, highly-conceptual yet brainless legislation that establishes the most complicated process for the approval and implementation of plans, for annexations and re-evaluation of plans applied anywhere on planet earth.
Especially on the issue of platting and the calculation of annexation fees, it establishes a series of silly processes, the only result of which is the significant slowing down of the approval and of the implementation of the plans.So, planners, instead of engaging themselves in creative urban planning and urban design are entangled into ridiculous contract researches on when a lot was purchased, how many daughters each of the deceased had and whom they were married to before they divorced, in order to manage to calculate the annexation fee that is owed by each lot included in the plan.
The INEVITABLE delays caused by this, conceptually wrong, process deprives peri-urban land of the necessary, approved plans and leaves these areas in a status which in Greece is –officially - called “out of plan” or “unzoned” area.
Let us note that the concept of “out of plan” areas does not exist in other countries with advanced planning legislation since ALL areas are within a plan (that does not mean that they can all be built). Land uses for every inch of soil have been set in planning maps many years now (and can now be found in digital format), about which areas are forests, natural parks or beaches or agricultural land and what is allowed to be built on them, what the towns/settlements are and where their future expansions are, industrial areas, limits of urban areas, etc.
DEMYSTIFICATION OF THE BC AND BUILDING HEIGHT
One of the first taboos that we shall need to explore is that which, for mysterious reasons, automatically connects lowering the BC and lowering building heights with the aesthetics of built land and the protection of the environment. Here is some further points to ponder:
· Each Saturday, most Greek architects and students of Architecture rush to bookstores specialised in architectural publications to inform themselves about masterpieces of foreign colleagues that have been built with BCs and allowed heights many times higher than ours.Works of famous architects are essentially forbidden under the current Greek legislation and, mainly, mentality. (Gehry: which Greek architectural commission would give its consent for the Guggenheim Museum of Bilbao or his other similar works in the USA? Tadao Ando: which architectural commission or planning agency would give approval for many of his masterpieces within parks and "forest" areas? Norman Foster: which planning ordinances on building heights would allow the construction of any of his buildings in Greece? And how many more!!!)
· In suburban Athens neighborhoods and in several provincial towns, even though low BCs and low building heights are enforced, the result is repulsive since the absence of inspired architectural intervention leads to tasteless mishmashes of low building volumes (enriched with illegal, shack-like additions).
· Have we realised that if we enforce a very low BC everywhere (e.g. 0.4) then our given needs for buildings will spread to peri-urban land, gradually destroying the natural environment?
· The problem becomes particularly obvious in “OUT OF PLAN” AREAS: The 1985 Decree, with its building terms for out of plan areas, in article 1, sets in crystal clear terms the maximum surface cover ratio at 10% and the BC at 0.2, except for some special cases (industries, tourism, commerce, offices, etc.) for which special terms – much higher – are set.
Especially for housing, in contrast to other special uses, some variations are established to facilitate building in smaller lots - setting a maximum limit of the BC for BUILDINGS of houses, whose inhabitable area used as a house, cannot exceed 200 sq.m. per 4000 sq.m. – as compared to what’s allowed in article 1 which of course continues to apply regarding other complementary uses (warehouses, pump rooms, real roofed parking spaces, roofed terraces, etc.).
An estimate that one or more housing buildings of total inhabitable area of 200 sq.m. can accommodate 9-10 persons max., leads us to a density of 2.5 persons per 1000 sq.m. of lot surface which is excessively low as compared to European and international standards.
A series of later decisions and misinterpretations of the clauses of article 1 marks a tendency to continuously lower the allowed buildable surface in out of plan areas, particularly persecuting the use of housing, which was originally limited to 200sq.m. including everything, and now tends to be limited to 150 or even 100sq.m. per 4000sq.m. lot surface (obviously having in mind bankers, big industry bosses, shipowners and golden boys who can afford to buy a 10-20,000sq.m. lot to house their family). Estimating that 100sq.m. (real ones!) of space can accommodate 5 persons at most and 150sq.m. 6-7 persons, we then have desert-like densities (1.25 persons / 1000sq.m.) which, if applied everywhere, will lead us to ask for space from neighboring countries to satisfy the given human needs for vacationing (or certainly to build up all forests, beaches and anything beautiful that Greece has).
This will of course increase demand pressures and hence prices of peri-urban land, to the great joy of those who possess it.
At the same time,
- land use planning is being delayed.
- Buildable areas are not defined with clarity.
- Careful expansions of existing settlements are not carried out.
- The desired modes for expanding into space outside settlements are not made clear, in relation to the protection of environment, agricultural land and coastal areas.
- The maximum carrying capacities for each ecosystem are not made clear.
- No calculation of the required land surface, based on population growth, is carried out as it should be.
The obvious inability to adopt a clear, desired and logical model of spatial planning, outside already urbanized settlements, with a clear definition of building terms in areas of agricultural land, in areas of mild tourist development and vacation housing, in tourist zones, for industrial and agri-businesss activities, combined with a tendency to block planned expansions of existing settlements, results in the creation of a DEAD-END in front of the GIVEN and obvious tendency of human development, which in turn results to illegalities or supposed illegalities (both equally desired by the state in the end, for tax-collecting reasons) but mainly to an unorganized sprawl and final debasement of natural areas.
Therefore, we see that the method of “DON’T”, “Forbidden” and “continuously less building and smaller BCs” finally leads to results totally different from those intended (if we see this method in good faith and don’t start getting suspicious of potential deceit, because of the rise in land prices that it causes and of those that profit from it).
Finally, I would like to once again make note of the excellent proposal of the Greek Union of Architects as it was phrased by its Chairman: “…all distinctions concerning spaces within the building have to be abolished, as well as the concept of the building coefficient. Instead of these we should institute an “ideal body”, that is a specific building volume within which the engineer will freely apply the building code. Inside this volume, the state will no longer be involved.”______________
