Τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών σε Γαλλία
Πολεοδομική νομοθεσία για την έκδοση οικοδομικών αδειών.
Πολεοδομική νομοθεσία για την έκδοση οικοδομικών αδειών.
Ελλάδα-Γαλλία……μήπως να γίνει μια νέα συμμαχία?
Αθ.Ζούλιας – Δρ.Αρχιτέκτων - πολεοδόμος
http://www.zoulias.com/
Στα πλαίσια του προβληματισμού που αναπτύσσεται την περίοδο αυτή για τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, και με την καλοπροαίρετη πρόθεση να βοηθήσουμε την προσπάθειά για ριζική μεταρρύθμιση της πολεοδομικής νομοθεσίας, θεωρούμε απαραίτητο να παρουσιάσουμε εν συντομία την διαδικασία για την έκδοση οικοδομικών αδειών που ισχύει στην Γαλλία με έμφαση στα στοιχεία διαφοράς ΦΙΛΟΣΟΦΙΑΣ, σε σχέση με όσα ισχύουν στη χώρα μας. Αυτή η διαφορά φιλοσοφίας έχει σαν αποτέλεσμα μια διαφορετική συμπεριφορά προς τον αιτούντα πολίτη, μια εξαιρετικά μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα, και μια εντυπωσιακή μείωση γραφειοκρατικών εμπλοκών. [1]
ΑΙΤΗΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ
-Η αίτηση για οικοδομική άδεια (ή άδεια κατεδάφισης) υποβάλλεται σε 10 αντίτυπα στην αρμόδια Υπηρεσία της Δημαρχίας.
Τα δέκα αντίτυπα είναι απαραίτητα γιατί η αρμόδια Υπηρεσία φροντίζει να ρωτήσει ΥΠΗΡΕΣΙΑΚΑ κάθε άλλη κρατική εμπλεκόμενη υπηρεσία που θα πρέπει να γνωμοδοτήσει.
Στην χώρα μας, ο αιτών είναι υποχρεωμένος να τρέχει από Υπηρεσία σε Υπηρεσία για να αποδείξει ότι το οικόπεδό του δεν είναι δάσος, αρχαιολογικό μνημείο, ρέμα ή παραλία για να μην αναφερθούμε και σε άλλες πρωτότυπες ιδέες ελεγκτών μηχανικών που δεν προβλέπονται από το Νόμο.
ΠΛΗΡΟΤΗΤΑ ΦΑΚΕΛΛΟΥ
ΓΑΛΛΙΑ
-Η Υπηρεσία διαθέτει χρονικό διάστημα ενός μήνα για να αποφασίσει για την πληρότητα του φακέλλου και να ζητήσει τυχόν συμπληρωματικά στοιχεία από αυτά που ρητά προβλέπει ο Νόμος (και τα οποία είναι εξαιρετικά πιο λίγα από αυτά που ζητάνε στην Ελλάδα ) καθώς και στοιχεία που κάνουν την μελέτη πιο κατανοητή.
- Δίνει μια προθεσμία 3 μηνών στον αιτούντα να συμπληρώσει αυτά τα στοιχεία.
- Αν στους 3 μήνες δεν συμπληρωθεί ο φάκελλος η υπόθεση κλείνει αρνητικά. Αν συμπληρωθούν περνάμε στην φάση Β.
Αθ.Ζούλιας – Δρ.Αρχιτέκτων - πολεοδόμος
http://www.zoulias.com/
Στα πλαίσια του προβληματισμού που αναπτύσσεται την περίοδο αυτή για τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, και με την καλοπροαίρετη πρόθεση να βοηθήσουμε την προσπάθειά για ριζική μεταρρύθμιση της πολεοδομικής νομοθεσίας, θεωρούμε απαραίτητο να παρουσιάσουμε εν συντομία την διαδικασία για την έκδοση οικοδομικών αδειών που ισχύει στην Γαλλία με έμφαση στα στοιχεία διαφοράς ΦΙΛΟΣΟΦΙΑΣ, σε σχέση με όσα ισχύουν στη χώρα μας. Αυτή η διαφορά φιλοσοφίας έχει σαν αποτέλεσμα μια διαφορετική συμπεριφορά προς τον αιτούντα πολίτη, μια εξαιρετικά μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα, και μια εντυπωσιακή μείωση γραφειοκρατικών εμπλοκών. [1]
ΑΙΤΗΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ
-Η αίτηση για οικοδομική άδεια (ή άδεια κατεδάφισης) υποβάλλεται σε 10 αντίτυπα στην αρμόδια Υπηρεσία της Δημαρχίας.
Τα δέκα αντίτυπα είναι απαραίτητα γιατί η αρμόδια Υπηρεσία φροντίζει να ρωτήσει ΥΠΗΡΕΣΙΑΚΑ κάθε άλλη κρατική εμπλεκόμενη υπηρεσία που θα πρέπει να γνωμοδοτήσει.
Στην χώρα μας, ο αιτών είναι υποχρεωμένος να τρέχει από Υπηρεσία σε Υπηρεσία για να αποδείξει ότι το οικόπεδό του δεν είναι δάσος, αρχαιολογικό μνημείο, ρέμα ή παραλία για να μην αναφερθούμε και σε άλλες πρωτότυπες ιδέες ελεγκτών μηχανικών που δεν προβλέπονται από το Νόμο.
ΠΛΗΡΟΤΗΤΑ ΦΑΚΕΛΛΟΥ
ΓΑΛΛΙΑ
-Η Υπηρεσία διαθέτει χρονικό διάστημα ενός μήνα για να αποφασίσει για την πληρότητα του φακέλλου και να ζητήσει τυχόν συμπληρωματικά στοιχεία από αυτά που ρητά προβλέπει ο Νόμος (και τα οποία είναι εξαιρετικά πιο λίγα από αυτά που ζητάνε στην Ελλάδα ) καθώς και στοιχεία που κάνουν την μελέτη πιο κατανοητή.
- Δίνει μια προθεσμία 3 μηνών στον αιτούντα να συμπληρώσει αυτά τα στοιχεία.
- Αν στους 3 μήνες δεν συμπληρωθεί ο φάκελλος η υπόθεση κλείνει αρνητικά. Αν συμπληρωθούν περνάμε στην φάση Β.
ΕΛΛΑΔΑ
Στην χώρα μας η υπηρεσία κάνει ένα έλεγχο «στα πεταχτά» με την παραλαβή της αίτησης και μετά την χρέωση στον μηχανικό ελέγχου μπορεί να περάσουν και 6 - 7 μήνες για να ασχοληθεί με τον φάκελλο «λόγω φόρτου εργασίας !!». Μετά τους 7 μήνες, όταν πλέον τα όρια θα είναι πολύ στενά λόγω του περίφημου 9 μήνου, τις πιο πολλές φορές ο αρμόδιος ελεγκτής «εφευρίσκει» ένα απίθανο δικαιολογητικό μη προβλεπόμενο από τον νόμο για να έχει κάποια διακαιολογία με το τέλος του 9 μήνου για επιστροφή του φακέλλου.
Η σημαντική διαφορά στο θέμα της πληρότητας είναι ότι τα ζητούμενα δικαιολογητικά στην Γαλλία είναι κυρίως στην αρμοδιότητα του αρχιτέκτονα της αδείας ενώ στην χώρα μας συνήθως ζητάνε πιστοποιητικά άλλων κρατικών υπηρεσιών, οι οποίες φυσικά για να στα δώσουν ζητάνε και αυτές πιστοποιητικά άλλων δημοσίων Υπηρεσιών κλπ κλπ. Το πιο συναρπαστικό είναι ότι αν κάποια από τις Δημόσιες αυτές Υπηρεσίες καθυστερήσει (λόγω του δικού της φόρτου εργασίας!!) πέραν του 9 μήνου, η Πολεοδομική Υπηρεσία νίπτει τας χείρας της και θεωρεί ότι έχει ευθύνη ο αιτών (μηχανικός και ιδιοκτήτης).
ΦΑΣΗ Β. – ΕΓΚΡΙΣΗ ΑΔΕΙΑΣ
ΓΑΛΛΙΑ - Η Υπηρεσία ζητά από άλλες κρατικές ή δημοτικές υπηρεσίες την γνώμη τους. Οι άλλες Υπηρεσίες έχουν προθεσμία ενός μήνα να απαντήσουν. Αν δεν απαντήσουν η γνώμη τους θεωρείται ΘΕΤΙΚΗ και η υπόθεση προχωρά. Αν είναι αρνητική η γνώμη τους η υπόθεση κλείνει Αρνητικά.
Στην περίπτωση θετικής γνώμης και αν η υπηρεσία Πολεοδομίας δεν έχει κάποιο λόγο άρνησης (παράβαση κανονισμών, κακή αρχιτεκτονική κλπ) τότε δίνει την άδεια. Είναι υποχρεωμένη να δώσει την άδεια το πολύ σε 6 μήνες από την στιγμή που ο φάκελλος θεωρείται πλήρης, με απολύτως δικιά της ευθύνη. Ο αιτών δεν εισέρχεται στην διαδικασία αυτή παρά μόνο σπάνια για τυχόν διευκρινήσεις. ΑΝ Η ΥΠΗΡΕΣΙΑ ΔΕΝ ΑΠΑΝΤΗΣΕΙ ΣΕ 6 ΜΗΝΕΣ Η ΑΔΕΙΑ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΘΕΤΙΚΗ.
Επισημαίνουμε ότι στον φάκελλο για την άδεια κατατίθεται μόνο τοπογραφικό και διάγραμμα κάλυψης και φυσικά όψεις του κτιρίου. Επίσης απαιτείται η μελέτη ενσωμάτωσης του κτιρίου στον περιβάλλοντα χώρο (φυσικό και δομημένο) με τρισδιάστατα σχέδια που δείχνουν την υπάρχουσα κατάσταση και την μελλοντική, τα υλικά κατασκευής, τα χρώματα κλπ.
ΔΕΝ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΣΤΑΤΙΚΑ ΚΑΙ ΜΗΧΑΝΟΛΟΓΙΚΑ ΟΥΤΕ ΚΑΝ ΚΑΤΟΨΕΙΣ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ, εκτός από την κάτοψη της γενικής διάταξης που δείχνουν τους χώρους για την θέση των σκουπιδιών, τις θέσεις στάθμευσης για αυτοκίνητα ή ποδήλατα, προσβάσεις αναπήρων κλπ).
Tα σχέδια τα υπογράφει Αρχιτέκτων Μηχανικός που έχει και την ευθύνη του έργου.
Στην Αδεια καθορίζεται και η κατασκευαστική εταιρεία ή ο κατασκευαστής του έργου. Αυτός που υπογράφει την αίτηση θεωρείται σαν ιδιοκτήτης ή εξουσιοδοτημένος ιδιοκτήτης του κτιρίου. Η Υπηρεσία δεν ελέγχει πλέον το ιδιοκτησιακό καθώς αφορά σχέσεις ιδιωτικού δικαίου – ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ Η ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ (πρόσφατου ή πεπαλαιωμένου).
Ο Κατασκευαστής ή η Κατασκευαστική Εταιρεία, η οποία οπωσδήποτε περιλαμβάνει υπεύθυνο Πολιτικό μηχανικό, Αρχιτέκτονα εφαρμογής και μηχανολόγο είναι υπευθυνη για την σύνταξη των κατασκευαστικών σχεδίων εφαρμογής, τα οποία δεν υποβάλλονται στην Πολεοδομίκή Υπηρεσία. (Στα Δημόσια κτίρια υποβάλλεται υποχρεωτικά ειδική μελέτη πυρασφάλειας καθώς και μελέτη για την εξυπηρέτηση των αναπήρων). Μέθοδος «αυτεπιστασίας», δηλαδή δυνατότητα σε κάθε ιδιώτη να κτίζει με δική του ευθύνη (χωρίς ευθύνη μηχανικού) με συνεργεία αλλοδαπών ή ημεδαπών ΑΠΛΑ ΔΕΝ νοείται.
ΕΛΛΑΔΑ
Στην χώρα μας ο αρμόδιος μηχανικός ελέγχου δεν ρωτά άλλη υπηρεσία ακόμα και αν βρίσκεται στο διπλανό γραφείο του ίδιου κτιρίου. Δεν υπάρχει καμμία προθεσμία για να απαντήσουν οι αρμόδιοι στο αίτημα του πολίτη, αν δεν προλάβουν να εκδόσουν την άδεια, φταίει πάντα εξ’ ορισμού ο ιδιώτης με τον μηχανικό του. Ζητάνε ένα σωρό μελέτες (στατικά, μηχανολογικά, υδραυλικά κλπ , μια απίστευτη χαρτούρα που δεν έχουν που να την φυλάξουν ) Και η οποία χαρτούρα, αν και όταν βγεί η άδεια, λόγω της περίφημης ελληνικής μεθόδου κατασκευής μικρών και μεσαίων κτιρίων, την «αυτεπιστασία», στην οποία συνήθως υπάρχει πλήρης παράκαμψη του αρχιτέκτονα της αδείας, είναι σχεδόν σίγουρο ότι θα πάει στα σκουπίδια. Η λύση στο ελληνικό πρόβλημα ΔΕΝ είναι η απαίτηση για περισσότερες μελέτες ΠΟΥ ΟΥΤΩΣ Η ΑΛΛΩΣ ΔΕΝ ΕΛΕΓΧΟΥΝ , αλλά φυσικά είναι η ολοκληρωτική κατάργηση της αυτεπιστασίας σαν μεθόδου κατασκευής κτιρίων.
ΑΝΑΘΕΩΡΗΣΕΙΣ ΑΔΕΙΩΝ
ΓΑΛΛΙΑ
Ισχύει η ίδια διαδικασία της αρχικής άδειας αν δεν έχουν κατασκευασθεί οι αιτούμενες αλλαγές.
Αν έχουν κατασκευασθεί οι αιτούμενες αλλαγές υποβάλλεται νέα αίτηση για έγκριση των αλλαγών. Αν οι αλλαγές εγκριθούν χορηγείται απλά μια νέα άδεια έγκρισης. Αν δεν εγκριθούν οι αλλαγές, καλείται ο αιτών (proces verbal) να αποκαταστήσει το έργο στην αρχική του μορφή σε κάποιο διάστημα 3-4 μηνών ( είναι ανάλογο του έργου). Αν δεν αποκατασταθεί η νόμιμη κατάσταση, εντός της προθεσμίας , ακολουθεί πρόστιμο.
ΕΛΛΑΔΑ
Τα πάντα είναι συγκεχυμένα. Οι ερμηνείες ποικίλουν ακόμα και στο ίδιο Πολεοδομικό Γραφείο. Υπάρχουν και απόψεις που υποστηρίζουν, ότι σε κάποιο μεγάλο έργο 3500 τμ θα πρέπει να σταματήσουν οι οικοδομικές εργασίες για να γίνουν με αναθεώρηση κάποιες αλλάγες σε ένα Λουτρό 4 τμ. Η κατάθεση στον φάκελλο μελετών όπως π.χ Υδραυλικών – Αποχέτευσης κλπ μπορεί σε αρκετές περιπτώσεις να αποβεί «μοιραία», αν στην διάρκεια της κατασκευής αποφασισθεί η αλλάγη θέσης μιάς ντουζιέρας κλπ. Επίσης πρόσφατα πρστέθηκαν και χρονικά όρια για την ενημέρωση του Πολεοδομικού Γραφείου για τυχόν αλλαγές (θέση ντουζιέρας και κουζίνας, παραθύρων, κλπ ). Σε συνδυασμό με αυτά τα χρονικά όρια και του γεγονότος της συνεχούς αλλαγής της πολεοδομικής νομοθεσίας προς το δυσμενέστερο για τον πολίτη, χωρίς την ρητή και συνταγματικά επιβεβλημένη κατοχύρωση των μεταβατικών περιπτώσεων είναι πολύ πιθανό να βρεθείς με την " ντουζιέρα" στο χέρι σε κάποια λίστα αυθαιρέτων κτισμάτων που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν με τις "ισχύουσες διατάξεις". Γενικά και να θέλεις να αγιάσεις δεν μπορείς.
ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΕΙ Ο ΦΑΚΕΛΛΟΣ
ΓΑΛΛΙΑ
- Εντυπο Αδείας με τμ και όλα τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και Αρχιτέκτονα-
Αδεια χωρίς υπεύθυνο Αρχιτέκτονα δεν νοείται .
-Τεχνική περιγραφή υπαρχόντων και φωτογραφίες
-Τεχνική περιγραφή του προτεινόμενου έργου
- Υψόμετρα οικοπέδου - τοπογραφικό
- Γενικό σχέδιο ευρύτερης θέσης (plan de situation)
- Plan masse
- Κάτοψη ισογείου
- Κάτοψη διαμόρφωσης ελεύθερων χώρων (περιβάλλοντος χώρου)
- Οψεις
- Τομές
- Τρισδιάστατα μελλοντικής κατάστασης και εσωμάτωσης σε περιβάλλοντα χώρο
Στα Δημόσια κτίρια - Καταστήματα - Ξενοδοχεία , απαιτείται ειδική μελέτη για αναπήρους
Δεν υπάρχουν φορολογικά, (Αυτά πληρώνονται μετά την έκδοση της αδείας στις αρμόδιες υπηρεσίες) και το θέμα των αμοιβών του κάθε αρχιτέκτονα από τον ιδιοκτήτη είναι απλά δικιά τους υπόθεση.
ΕΛΛΑΔΑ
Στην χώρα μας, τυπικά ζητάνε για την αρχική κατάθεση του φακέλλου την αρχιτεκτονική μελέτη, τις εγκρίσεις των Υπηρεσιών (αρχαιολογία- δασαρχείο κλπ), την θερμομόνωση !!!, την παθητική πυρασφάλεια, ΚΑΙ το περίφημο πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ισχύος 2-3 μηνών.(το οποίο φυσικά λήγει στο διάστημα του 9 μήνου και έτσι το ζητάνε τουλάχιστον 3-4 φορές). Μετά την αρχική έγκριση, και την έγκριση ΕΠΑΕ στα κτίρια όπου απαιτείται , ακολουθεί η χαρτούρα των μελετών που προανέφερα (στατικά, μηχανολογικά κλπ), τις οποίες εκ του νόμου ΔΕΝ ελέγχει κανείς (απλά τις θεωρεί - διότι φυσικά είναι ΑΔΥΝΑΤΟΝ να τις ελέγξει και διότι φυσικά υπεύθυνος για αυτές είναι ο μηχανικός που τις υπογράφει και που αμοίβεται γι’αυτό). Ακολουθούν φορολογικά, προκαταβολές ΙΚΑ, αμοιβές προκαθορισμένες από το ΤΕΕ, Ελάχιστο κόστος Κατασκευής που δεν έχει καμμία επαφή με το πραγματικό (αφού προκύπτει με συμβατικές μεθόδους για όλη την Ελλάδα και για κάθε κατασκευή) και φυσικά κάθε τι που θα καταφέρει να εφεύρει ο κάθε υπάλληλος ελεγκτής, αν δεν είσαι της αρεσκείας του, σκεφτόμενος με κάθε δυνατή καχυποψία.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
- Θα πρέπει αρχικά να ξεκαθαρίσουμε ότι το πρόβλημα στην Ελλάδα είναι κυρίως θέμα θεσμικό δηλαδή κακής και προβληματικής νομοθεσίας και δεν είναι θέμα διεφθαρμένων ατόμων (στην περίπτωση αυτή θα ήταν πολύ απλά τα πράγματα). Υπάρχουν κάποιες μεμονωμένες περιπτώσεις ατόμων που χρησιμοποιούν το χαώδες της νομοθεσίας με καχύποπτες, και αυθαίρετες περιοριστικές ερμηνείες των διατάξεων για να εξαναγκάζουν τον πολίτη σε συναλλαγές, αλλά πιστεύω ότι η συντριπτική πλειοψηφία των ελεγκτών μηχανικών προσπαθεί να λειτουργήσει φιλότιμα μέσα στο χαώδες, ασαφές και αντιφατικό νομοθετικό πλαίσιο και συχνά κάτω από συνθήκες τρομοκρατίας.
Μην ξεχνάμε ότι στην χώρα μας σχεδόν κανένας δεν ασχολείται με τη δημιουργική παραγωγή νομοθεσίας, που θα εξυπηρετεί τις ανάγκες του πολίτη, κατευθύνοντάς τον σε λύσεις που θα ομορφαίνουν το φυσικό, δομημένο και ανθρώπινο περιβάλλον. Αντίθετα υπάρχουν αρκετές οργανωμένες ομάδες που χρησιμοποιούν το δεδομένο χάος της υπάρχουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για να ασκούν, κυρίως μέσω των ΜΜΕ, έμμεσες ή και άμεσες πολιτικές πιέσεις, και εκβιασμούς σε αντίπαλα πολιτικά πρόσωπα.
Ελπίζω ότι οι Σύλλογοι και τα θεσμοθετημένα όργανα του επιστημονικού και τεχνικού κόσμου θα αρθούν των μικροπολιτικών αυτών διενέξεων και θα αναλάβουν τις δέουσες πρωτοβουλίες για την αξιοπρέπεια της πολεοδομικής νομοθεσίας και την προστασία των δικαιωμάτων του Πολίτη, με αλλάγη του τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών και ενίσχυση των αρμοδίων υπηρεσιών, ώστε να λειτουργούν με γνώμονα την υποχρέωσή τους για βοήθεια των αιτούντων για την πραγματοποίηση των αιτημάτων τους στα πλαίσια της ισχύουσας νομοθεσίας.
- Είναι σημαντικό να δοθεί ιδιαίτερη έμφαση στην παραγωγή νομοθετικού πλαισίου που θα αλλάζει ρητά και με σαφήνεια την φιλοσοφία των σχέσεων πολίτη και κράτους. Είναι σημαντικό να ξεπερασθούν γραφειοκρατικές αγκυλώσεις και λανθασμένες αντιλήψεις που έχουν οδηγήσει την πολεοδομική μας νομοθεσία σε τραγελαφικά αδιέξοδα και σε πρωτοφανή σύγχυση εννοιών, όπως π.χ για την πραγματική αυθαίρετη δόμηση, την ελληνικής έμπνευσης «εκτός σχεδίου δόμησης»[2] κλπ .
Για περισσότερες πληροφορίες δες http://www.zoulias.com/
[1] Τα στοιχεία και τις πληροφορίες για τον τρόπο έκδοσης αδειών σε Παρίσι και Γαλλία , μας τις έδωσε ο Διευθυντής της Υπηρεσίας εκδόσεως αδειών του 5 ου τομέα του Παρισιού (Το Παρίσι είναι χωρισμένο σε 6 τομείς).
Ioannis Valougeorgis Architecte en chef
Chef de la 5e circonscription
Sous Direction du Permis de Construire et du Payasage de la Rue (SDPCPR)
Direction de l'Urbanisme (DU) Mairie du Paris
[2] Στην Γαλλία ( αλλά και σε άλλες χώρες με προηγμένη πολεοδομική νομοθεσία ) δεν υπάρχει η έννοια της εκτός σχεδίου περιοχής, αφού ΟΛΕΣ είναι στο σχέδιο (αυτό δεν σημαίνει ότι κτίζονται όλες). Είναι, εδώ και πολλά χρόνια ξεκαθαρισμένες σε πολεοδομικούς χάρτες οι χρήσεις κάθε σπιθαμής εδάφους (και μάλιστα σε ψηφιακή μορφή) για το ποιες περιοχές είναι δάση , Φυσικά Πάρκα ή παραλίες, ποιες περιοχές είναι αγροτικές και τι επιτρέπεται να κτισθεί εκεί, ποιοι είναι οι οικισμοί και οι περιοχές επέκτασης, οι βιομηχανικές περιοχές, τα όρια των αστικών περιοχών κλπ.
[1] Τα στοιχεία και τις πληροφορίες για τον τρόπο έκδοσης αδειών σε Παρίσι και Γαλλία , μας τις έδωσε ο Διευθυντής της Υπηρεσίας εκδόσεως αδειών του 5 ου τομέα του Παρισιού (Το Παρίσι είναι χωρισμένο σε 6 τομείς).
Ioannis Valougeorgis Architecte en chef
Chef de la 5e circonscription
Sous Direction du Permis de Construire et du Payasage de la Rue (SDPCPR)
Direction de l'Urbanisme (DU) Mairie du Paris
[2] Στην Γαλλία ( αλλά και σε άλλες χώρες με προηγμένη πολεοδομική νομοθεσία ) δεν υπάρχει η έννοια της εκτός σχεδίου περιοχής, αφού ΟΛΕΣ είναι στο σχέδιο (αυτό δεν σημαίνει ότι κτίζονται όλες). Είναι, εδώ και πολλά χρόνια ξεκαθαρισμένες σε πολεοδομικούς χάρτες οι χρήσεις κάθε σπιθαμής εδάφους (και μάλιστα σε ψηφιακή μορφή) για το ποιες περιοχές είναι δάση , Φυσικά Πάρκα ή παραλίες, ποιες περιοχές είναι αγροτικές και τι επιτρέπεται να κτισθεί εκεί, ποιοι είναι οι οικισμοί και οι περιοχές επέκτασης, οι βιομηχανικές περιοχές, τα όρια των αστικών περιοχών κλπ.
ENGLISH VERSION
Planning legislation for the issuance of building permits. Greece – France…, could it be time for a new alignment?
As part of the reflection currently taking place about the way building permits are issued, and with the good will to assist in the effort of radically reforming planning legislation, we consider it necessary to briefly present the process for the issuance of building permits existing in France, stressing those elements that point to a different philosophy than the one present in Greek legislation. This difference in philosophy results in a different behaviour towards the applying citizen, an extremely higher effectiveness and an impressive reduction in bureaucratic complications.[1]
APPLICATION FOR THE ISSUANCE OF BUILDING PERMITS
In France, the application for the issuance of a building permit (or demolition permit) is submitted in 10 copies to the competent agency of the City. The ten copies are necessary because the competent agency has to ask, itself, every other involved state agency that has to submit an opinion.
In our country, the applicant has to run from Agency to Agency to prove that his lot is not a forest, an archaeological monument, a stream or a coast not to mention a series of other novel ideas that permit examiners often have and which are not mentioned in the Law.
COMPLETENESS OF FILE
France
- The agency has a period of one month to decide about the completeness of the file and to ask for any possible additional data, out of those explicitly mentioned in the law (and which are extremely fewer than those asked for in Greece), as well as data that help make the file easier to understand.
- It gives a deadline of 3 months to the applicant to submit these additional data.
- If the file is not completed within these 3 months the case is application is turned down. If the file is completed we move on to phase B.
Greece
In our country, the agency runs a quick check as the application is received and after the file is assigned to the permit examiner it can take up to 6-7 months before he/she deals with the file “due to heavy work-load”. After the 7th month, when time is running out due to the “infamous” 9-month period, most of the times the engineer / permit examiner “invents” some farfetched certificate not mentioned in the law in order to have some excuse at the end of the 9-month period to return the application file.
The crucial difference on the issue of the completeness of the file is that the certificates asked in France mainly fall within the competence of the involved architect while in our country what is usually asked is certificates from other state agencies, which of course also demand further certificates from other state agencies and so forth… What’s most amazing is that if any of these state agencies delays (due to its own heavy work-load!!) beyond the 9-month period, the Planning Agency washes its hands and considers this to be the responsibility of the applicant (engineer and client).
PHASE B. – PERMIT ISSUANCE
France – The Agency asks other state or municipal agencies for their opinion. Other agencies have a deadline of one month to reply. If they don’t respond, their opinion is assumed to be POSITIVE and the case moves on. If their opinion is negative the case closes negatively.
In the case of a positive opinion and if the Planning Agency has no reason to respond negatively (rules’ infringement, bad architecture, etc.) then it issues the permit. It is obliged to issue the permit within 6 months from the moment the file is deemed complete and the burden falls solely on the agency. The applicant rarely gets involved in this process for potential clarifications. IF THE AGENCY DOES NOT RESPOND WITHIN 6 MONTHS THE PERMIT IS CONSIDERED ISSUED.
We note that the file submitted includes only a survey plan, a site plan and of course the building’s side-views. Another prerequisite is the study for the integration of the building in the surrounding area (natural and built) with 3-D plans that show the existing and future condition, the construction materials, the colours, etc.
NO STRUCTRAL PLANS OR MECHANICAL PLANS OR EVEN THE BUILDING’S FLOOR PLANS ARE REQUIRED, except for a general ground plan that shows the locations for garbage cans, parking spaces for cars or bikes, handicapped access ramps etc.
The plans are signed by the Architect-Engineer who also carries the responsibility for the construction.
The Permit also defines who the constructing company or engineer is. The signee of the application is considered to be the owner or the licensee owner of the building. The Agency no longer checks the ownership status of the building as this has to do with private law relations. THE CONCEPT OF THE ‘OWNERSHIP CERTIFICATE’ (recent or expired) DOES NOT EXIST.
The Constructor or the Constructing Company, which must employ a competent Civil Engineer, an implementing Architect and a Mechanical Engineer, is responsible for drawing up the implementation plans which are not submitted to the Planning Agency. For public buildings only, a special fire-safety study and a handicapped-access study are necessary to submit. A method of “self-supervision”, that is the possibility for each private owner to build at his/her own responsibility (without an engineer’s responsibility) using crews of foreign or domestic workers is SIMPLY NOT foreseen.
GREECE
In our country, the permit-examining engineer does not correspond directly with any other agency, even if it may be located in the next-door office of the same building. There is no deadline for the agency to respond to the citizen’s demand and if they don’t have enough time to issue the permit it is always by definition the owner’s and his engineer’s fault. An incredible pile of studies and papers is asked from the owner / engineer (structural, mechanical, plumbing, etc.) which the agencies do not even have enough space to store. Furthermore, if and when the permit is issued, this whole pile of papers is almost certainly thrown out of the window, mainly due to the famous Greek method of constructing small and medium buildings, the “self-supervision”, in which the study Architect responsible for issuing the permit is completely side-stepped. The solution to the Greek problem is not the demand for more studies, WHICH IN EITHER CASE ARE NOT REALLY CHECKED, but of course it is the complete abolition of the “self-supervision” as a legitimate method for constructing buildings.
REVISIONS OF PERMITS
FRANCE
The process is the same as for the original application if the revisions requested have not been constructed. If the revisions requested have been constructed a new application is submitted for approval of these revisions. If the revisions are approved a new permit is simply issued. If the revisions are not approved, the applicant is asked (verbal process) to restore the construction to its original form within a 3-4 month period (depending on the construction). If the construction is not restored to its legally approved status within this deadline a fine follows.
GREECE
Everything is hazy. Interpretations differ even within the same Planning Agency. There are some who support that construction should be halted in a large 3500 sq.m. project in order to carry out, after a revision process, small changes in a 4 sq.m. bathroom. Submitting, within the application file, studies such as for plumbing and sewerage can have a fatal effect if during the construction a small change, such as in the location of a shower, is requested. Even more, deadlines were recently introduced for the early notification of the Planning Agency for any possible changes (shower or kitchen location, windows, etc.). These deadlines, combined with the fact that planning legislation constantly changes to more unfavorable terms for the citizen without including transitional provisions as the law and the constitution clearly stipulate, lead to a situation where you may easily find yourself and your shower in a list of illegal constructions whose legalization is not possible with “the current provisions”. Overall, even if you want to act like a saint, it’s hard to do so.
DOCUMENTS TO BE INCLUDED IN THE FILE
FRANCE
- Application document with sq.m. and all the data of the owner and the Architect – there can be no permit without an Architect in charge
- Technical description of existing structrures/site and photographs
- Technical description of proposed project
- Hypsometric – site plan
- General location plan
- Site plan (Plan de masse)
- Ground floor plan
- Surrounding (open) spaces ground plan
- Elevations
- Cross-sections
- 3D projections depicting future condition and integration of structures in the surrounding space
- For public buildings – stores – hotels a special study for handicapped access is required. There are no tax certificates (these are paid after the permit is issued by the competent authorities) and the issue of the payment of each architect by the owner is simply their own business.
GREECE
In our country, what is typically asked for during the initial filing of the application is the architectural study, the certificates / permits of several agencies (forest service, archaeological service, etc.), the thermal insulation study (!!!), passive fire-protection study AND the infamous “recent certificate of ownership” which has to be 2-3 months old max. (and which of course “expires” after 9 months and is therefore demanded at least 3-4 times during the whole application procedure). After the initial approval, and the approval of the “Commission of Architectural Control” for the buildings this is needed, there is the whole pile of study-papers I mentioned above (structural, mechanical, etc.) which by law are NOT checked by anyone (they are simply notarized) as it is of course IMPOSSIBLE to check all these studies and as it is of course the engineer who signs the study and gets paid who is responsible for it. What follows next are the tax certificates, social security prepayments, compensations dictated by the Technical Chamber of Greece, “minimum cost of construction” which of course has no relation to the real cost (since it is calculated based on typical formulas which are the same for any construction allover Greece), and of course anything else that each permit examiner will manage to invent, if you are not to his/her liking, operating with maximum suspiciousness.
CONCLUSIONS
One should first make clear that the problem in Greece is an institutional one, that is one of bad and problematic legislation, and it is not a matter of corrupt individuals (if that were the case things would be too easy). There are isolated cases of persons who use the chaotic character of legislation with suspicious and arbitrarily restrictive interpretations of legal provisions in order to coerce citizens to enter into illegal transactions, but I believe that the huge majority of examining engineers are trying to honestly operate within a framework of chaotic, unclear and self-contradictory laws, often under terrorizing conditions.
Let us not forget that in our country almost nobody deals with the productive creation of laws which will serve the citizens’ needs, directing them to solutions that would ameliorate the natural, built and human environment. On the contrary, there are several organized groups which use the given chaos of the existing planning legislation to apply, mainly through the mass media, indirect or direct political pressure and blackmail to rival political personalities.
I hope that the associations and institutional bodies of the scientific and technical world will rise above these petty political fights and take the proper initiatives for a decent planning legislation and the protection of citizen rights, changing the way building permits are issued and bolstering the relevant agencies so that they operate based on their obligation to assist applicants in carrying out their business, within the limits set by the laws.
It is important to give particular emphasis to the production of a legal framework that will explicitly and clearly change the whole philosophy of the relations between the citizen and the state. It is important to overcome bureaucratic habits and mistaken perceptions that have led our planning legislation in tragicomic dead-ends and in an unprecedented confusion of concepts, such as the real illegal construction, the Greek invention of “building in out-of-plan areas” [2], etc...
For more information see http://www.zoulias.com
Ath. Zoulias, Architect – Engineer, PhD
[1] The data and information about the way permits are issued in Paris and France were supplied to us by the Director of the Permitting Agency of the 5th Sector of Paris (Paris is divided into 6 sectors).
Ioannis Valougeorgis, Architecte en chef
Chef de la 5e circoncsription
Sous Direction du Permis de Construire et du Paysage de la Rue (SDPCPR)
Direction de l’Urbanisme (DU) Mairie du Paris
[2] In France (as well as in other countries with advanced planning legislation) the concept of “out-of-plan areas” does not exist, since ALL areas are in a plan (that does not mean that they can all be built). Planning maps, years now, make clear the uses allowed for every inch of soil (in digital format indeed), the areas which are forests, natural parks or beaches, the areas that are agricultural and what can be built in them, the towns and their expansions, industrial areas, borders of urban areas, etc.
As part of the reflection currently taking place about the way building permits are issued, and with the good will to assist in the effort of radically reforming planning legislation, we consider it necessary to briefly present the process for the issuance of building permits existing in France, stressing those elements that point to a different philosophy than the one present in Greek legislation. This difference in philosophy results in a different behaviour towards the applying citizen, an extremely higher effectiveness and an impressive reduction in bureaucratic complications.[1]
APPLICATION FOR THE ISSUANCE OF BUILDING PERMITS
In France, the application for the issuance of a building permit (or demolition permit) is submitted in 10 copies to the competent agency of the City. The ten copies are necessary because the competent agency has to ask, itself, every other involved state agency that has to submit an opinion.
In our country, the applicant has to run from Agency to Agency to prove that his lot is not a forest, an archaeological monument, a stream or a coast not to mention a series of other novel ideas that permit examiners often have and which are not mentioned in the Law.
COMPLETENESS OF FILE
France
- The agency has a period of one month to decide about the completeness of the file and to ask for any possible additional data, out of those explicitly mentioned in the law (and which are extremely fewer than those asked for in Greece), as well as data that help make the file easier to understand.
- It gives a deadline of 3 months to the applicant to submit these additional data.
- If the file is not completed within these 3 months the case is application is turned down. If the file is completed we move on to phase B.
Greece
In our country, the agency runs a quick check as the application is received and after the file is assigned to the permit examiner it can take up to 6-7 months before he/she deals with the file “due to heavy work-load”. After the 7th month, when time is running out due to the “infamous” 9-month period, most of the times the engineer / permit examiner “invents” some farfetched certificate not mentioned in the law in order to have some excuse at the end of the 9-month period to return the application file.
The crucial difference on the issue of the completeness of the file is that the certificates asked in France mainly fall within the competence of the involved architect while in our country what is usually asked is certificates from other state agencies, which of course also demand further certificates from other state agencies and so forth… What’s most amazing is that if any of these state agencies delays (due to its own heavy work-load!!) beyond the 9-month period, the Planning Agency washes its hands and considers this to be the responsibility of the applicant (engineer and client).
PHASE B. – PERMIT ISSUANCE
France – The Agency asks other state or municipal agencies for their opinion. Other agencies have a deadline of one month to reply. If they don’t respond, their opinion is assumed to be POSITIVE and the case moves on. If their opinion is negative the case closes negatively.
In the case of a positive opinion and if the Planning Agency has no reason to respond negatively (rules’ infringement, bad architecture, etc.) then it issues the permit. It is obliged to issue the permit within 6 months from the moment the file is deemed complete and the burden falls solely on the agency. The applicant rarely gets involved in this process for potential clarifications. IF THE AGENCY DOES NOT RESPOND WITHIN 6 MONTHS THE PERMIT IS CONSIDERED ISSUED.
We note that the file submitted includes only a survey plan, a site plan and of course the building’s side-views. Another prerequisite is the study for the integration of the building in the surrounding area (natural and built) with 3-D plans that show the existing and future condition, the construction materials, the colours, etc.
NO STRUCTRAL PLANS OR MECHANICAL PLANS OR EVEN THE BUILDING’S FLOOR PLANS ARE REQUIRED, except for a general ground plan that shows the locations for garbage cans, parking spaces for cars or bikes, handicapped access ramps etc.
The plans are signed by the Architect-Engineer who also carries the responsibility for the construction.
The Permit also defines who the constructing company or engineer is. The signee of the application is considered to be the owner or the licensee owner of the building. The Agency no longer checks the ownership status of the building as this has to do with private law relations. THE CONCEPT OF THE ‘OWNERSHIP CERTIFICATE’ (recent or expired) DOES NOT EXIST.
The Constructor or the Constructing Company, which must employ a competent Civil Engineer, an implementing Architect and a Mechanical Engineer, is responsible for drawing up the implementation plans which are not submitted to the Planning Agency. For public buildings only, a special fire-safety study and a handicapped-access study are necessary to submit. A method of “self-supervision”, that is the possibility for each private owner to build at his/her own responsibility (without an engineer’s responsibility) using crews of foreign or domestic workers is SIMPLY NOT foreseen.
GREECE
In our country, the permit-examining engineer does not correspond directly with any other agency, even if it may be located in the next-door office of the same building. There is no deadline for the agency to respond to the citizen’s demand and if they don’t have enough time to issue the permit it is always by definition the owner’s and his engineer’s fault. An incredible pile of studies and papers is asked from the owner / engineer (structural, mechanical, plumbing, etc.) which the agencies do not even have enough space to store. Furthermore, if and when the permit is issued, this whole pile of papers is almost certainly thrown out of the window, mainly due to the famous Greek method of constructing small and medium buildings, the “self-supervision”, in which the study Architect responsible for issuing the permit is completely side-stepped. The solution to the Greek problem is not the demand for more studies, WHICH IN EITHER CASE ARE NOT REALLY CHECKED, but of course it is the complete abolition of the “self-supervision” as a legitimate method for constructing buildings.
REVISIONS OF PERMITS
FRANCE
The process is the same as for the original application if the revisions requested have not been constructed. If the revisions requested have been constructed a new application is submitted for approval of these revisions. If the revisions are approved a new permit is simply issued. If the revisions are not approved, the applicant is asked (verbal process) to restore the construction to its original form within a 3-4 month period (depending on the construction). If the construction is not restored to its legally approved status within this deadline a fine follows.
GREECE
Everything is hazy. Interpretations differ even within the same Planning Agency. There are some who support that construction should be halted in a large 3500 sq.m. project in order to carry out, after a revision process, small changes in a 4 sq.m. bathroom. Submitting, within the application file, studies such as for plumbing and sewerage can have a fatal effect if during the construction a small change, such as in the location of a shower, is requested. Even more, deadlines were recently introduced for the early notification of the Planning Agency for any possible changes (shower or kitchen location, windows, etc.). These deadlines, combined with the fact that planning legislation constantly changes to more unfavorable terms for the citizen without including transitional provisions as the law and the constitution clearly stipulate, lead to a situation where you may easily find yourself and your shower in a list of illegal constructions whose legalization is not possible with “the current provisions”. Overall, even if you want to act like a saint, it’s hard to do so.
DOCUMENTS TO BE INCLUDED IN THE FILE
FRANCE
- Application document with sq.m. and all the data of the owner and the Architect – there can be no permit without an Architect in charge
- Technical description of existing structrures/site and photographs
- Technical description of proposed project
- Hypsometric – site plan
- General location plan
- Site plan (Plan de masse)
- Ground floor plan
- Surrounding (open) spaces ground plan
- Elevations
- Cross-sections
- 3D projections depicting future condition and integration of structures in the surrounding space
- For public buildings – stores – hotels a special study for handicapped access is required. There are no tax certificates (these are paid after the permit is issued by the competent authorities) and the issue of the payment of each architect by the owner is simply their own business.
GREECE
In our country, what is typically asked for during the initial filing of the application is the architectural study, the certificates / permits of several agencies (forest service, archaeological service, etc.), the thermal insulation study (!!!), passive fire-protection study AND the infamous “recent certificate of ownership” which has to be 2-3 months old max. (and which of course “expires” after 9 months and is therefore demanded at least 3-4 times during the whole application procedure). After the initial approval, and the approval of the “Commission of Architectural Control” for the buildings this is needed, there is the whole pile of study-papers I mentioned above (structural, mechanical, etc.) which by law are NOT checked by anyone (they are simply notarized) as it is of course IMPOSSIBLE to check all these studies and as it is of course the engineer who signs the study and gets paid who is responsible for it. What follows next are the tax certificates, social security prepayments, compensations dictated by the Technical Chamber of Greece, “minimum cost of construction” which of course has no relation to the real cost (since it is calculated based on typical formulas which are the same for any construction allover Greece), and of course anything else that each permit examiner will manage to invent, if you are not to his/her liking, operating with maximum suspiciousness.
CONCLUSIONS
One should first make clear that the problem in Greece is an institutional one, that is one of bad and problematic legislation, and it is not a matter of corrupt individuals (if that were the case things would be too easy). There are isolated cases of persons who use the chaotic character of legislation with suspicious and arbitrarily restrictive interpretations of legal provisions in order to coerce citizens to enter into illegal transactions, but I believe that the huge majority of examining engineers are trying to honestly operate within a framework of chaotic, unclear and self-contradictory laws, often under terrorizing conditions.
Let us not forget that in our country almost nobody deals with the productive creation of laws which will serve the citizens’ needs, directing them to solutions that would ameliorate the natural, built and human environment. On the contrary, there are several organized groups which use the given chaos of the existing planning legislation to apply, mainly through the mass media, indirect or direct political pressure and blackmail to rival political personalities.
I hope that the associations and institutional bodies of the scientific and technical world will rise above these petty political fights and take the proper initiatives for a decent planning legislation and the protection of citizen rights, changing the way building permits are issued and bolstering the relevant agencies so that they operate based on their obligation to assist applicants in carrying out their business, within the limits set by the laws.
It is important to give particular emphasis to the production of a legal framework that will explicitly and clearly change the whole philosophy of the relations between the citizen and the state. It is important to overcome bureaucratic habits and mistaken perceptions that have led our planning legislation in tragicomic dead-ends and in an unprecedented confusion of concepts, such as the real illegal construction, the Greek invention of “building in out-of-plan areas” [2], etc...
For more information see http://www.zoulias.com
Ath. Zoulias, Architect – Engineer, PhD
[1] The data and information about the way permits are issued in Paris and France were supplied to us by the Director of the Permitting Agency of the 5th Sector of Paris (Paris is divided into 6 sectors).
Ioannis Valougeorgis, Architecte en chef
Chef de la 5e circoncsription
Sous Direction du Permis de Construire et du Paysage de la Rue (SDPCPR)
Direction de l’Urbanisme (DU) Mairie du Paris
[2] In France (as well as in other countries with advanced planning legislation) the concept of “out-of-plan areas” does not exist, since ALL areas are in a plan (that does not mean that they can all be built). Planning maps, years now, make clear the uses allowed for every inch of soil (in digital format indeed), the areas which are forests, natural parks or beaches, the areas that are agricultural and what can be built in them, the towns and their expansions, industrial areas, borders of urban areas, etc.
